Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.
Les règles dépendent de la date de signature du bail.
Bail signé depuis Août 2015
Forme du bail
Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...).
Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire.
Contenu du contrat de bail
Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
Informations concernant les parties
Le bail doit préciser :
- Le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;
- Les noms du ou des locataires ;
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
Informations concernant le logement
Le bail doit aussi préciser :
- La consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
- La surface habitable du logement ;
- La description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement).
En cas d’augmentation non justifiée, le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
Informations concernant les frais d'agence
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
- Les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5 I de la loi de 1989) ;
- Les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Documents annexes au bail
Certains documents doivent être annexés au bail :
- Une notice informative ;
- L'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
- Le dossier de diagnostics techniques immobiliers ;
- L'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
- Une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties privées et communes.
Pour les contrats de bail signés depuis le 1er avril 2016, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté. Une copie doit en être annexée au bail.
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
- De 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI Familiale ;
- Ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais au minimum d’1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI Familiale ;
- Ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Bail signé avant le 27 Mars 2014
Forme du bail
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
Contenu du contrat de bail
Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
Informations concernant les parties
Le bail doit préciser :
- Le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;
- Les noms du ou des locataires ;
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
Informations concernant le logement
Le bail doit aussi préciser :
- La consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
- La surface habitable du logement ;
- La description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun.
Informations sur le loyer et le dépôt de garantie
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. Ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.
Informations concernant les frais d'agence
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
- Les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989) ;
- Les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Documents annexes au bail
Certains documents doivent être annexés au bail :
- L'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
- Le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
- Une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble si le contrat a été signé ;
- Une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties privées et communes.
Durée du bail
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
- De 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI Familiale ;
- Ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais au minimum d’1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
Renouvellement
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou une SCI Familiale ;
- Ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
