Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...). Le montant du dépôt de garanti, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.
Le montant
Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.
Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail d’habitation.
Le versement
Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire ou au mandataire au moment de la signature du bail :
- Directement par le locataire,
- Ou via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie.
Le délai de restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
- 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai commence à partir du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre
- En mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),
- Ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si le bailleur n'a pas réalisé d'état des lieux de sortie, son locataire peut exiger sa rédaction via une mise en demeure. Une fois l'état des lieux de sortie effectué, il pourra rendre les clés et réclamer son dépôt de garantie.
Retenue sur le dépôt de garantie
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur. Les conditions de retenue sur le dépôt de garantie sont variables selon que le logement est situé en copropriété ou non.
Logement individuel
Quelle que soit la date de signature du contrat de location, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple :
- Impayés de loyers,
- Impayés de charges,
- Travaux locatifs,
- Dégradations.
Dans ce cas, le bailleur est tenu de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que :
- État des lieux d'entrée et de sortie,
- Photos,
- Constat d'huissier,
- Factures,
- Devis,
- Lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Logement en copropriété
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire.
Le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :
- État des lieux d'entrée et de sortie,
- Photos,
- Constat d'huissier,
- Factures,
- Devis,
- Lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduit des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
Recours
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
Si le propriétaire refuse de rembourser le dépôt de garantie malgré cette démarche, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné.
En cas d'échec de conciliation, les litiges relatifs aux dépôts de garantie doivent être portés devant le juge de proximité jusqu'à 4 000 € (au-delà de ce montant, le tribunal d'instance est compétent).
Intérêts de retards
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire.
À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.
